事業用物件の定期借家契約

店舗では定期借家契約が多くなってきております。

本来の借家契約（普通借家契約）では、貸主から「正当理由」がなく退去してほしいと申し出ることができません。また、この正当理由も相当にハードルが高く「建物が古いから建て壊す」は正当理由になりません。
自宅を所有しているけれども転勤になってしまい、戻るまで誰かに利用してもらいたい。
しかし、転勤で戻る理由は「正当理由」にならないので、自分で利用する時に借主に出てもらいたいけれども退去させられない。空き家対策の一つではありますが、賃貸物件の流通促進のために「定期借家」の制度ができたと聞いています。
定期借家契約の場合、借主に退去してほしい６ヶ月以上前から１年前の間に通知できれば、退去してもらうことができる精度です。借主は立退料、引越料等の請求ができないことになっています。
その分普通借家よりも賃料が安いなどのメリットが借主にあります。

店舗（事務所）の事業用物件では、退去をお願いすると莫大な立退料を請求されるケースもあり、建物が古く、建て壊しを検討始めている貸主は定期借家契約を望みます。 

他にも貸主の意向で定期借家契約を望まれることがあります。
店舗の場合には利用方法は様々で、近隣や他の利用者とのトラブルなどに巻き込まれることもあります。貸主にとってテナントのご商売によって物件の価値を下げてしまい、他のテナント募集に影響することもあります。あまり芳しくない借主に居座られるのを避けるために定期借家契約を望むケースもあります。
逆に借主に長く使ってほしいという理由で、満期まで使って頂く方法を選ぶこともあります。

いずれにしろ、貸主が定期借家にする理由は、契約前に確認をしておく必要があります。

定期借家契約では事業用物件特有の「特約」がつくこともあり注意が必要です。「条項」の中に他の条項と一緒に書かれていることもあり、注意をしておきましょう。
・ほとんどの定期借家は5年～10年の間で、その間での更新料相当費用が発生しませんが、中には「途中礼金」が発生する場合があります。
・住宅と同じように、契約期間中でも貸主から６ヶ月～１年の通知期間を経て解約になることがあります。
・借主に途中解約を認めない場合や、保証金全額償却や残存期間の家賃を支払うなど解約違約金相当の支払いが生じることがあります。
・契約満期終了時に賃料の値上げ予定が特約に入ることもあります。特約に予告があるとかなりの確率で値上げになり、合意出来なければ再契約できないことがあります。
定期借家契約において、これらはいずれも契約の中にあると無効にはなりませんので、契約前に十分に注意する必要があります。借主の消費者保護の観点から、貸主からの解約理由となる事項を列挙・記載して頂くことも、契約前の交渉では必要になることがあります。